ESG-rapportering i ejendomsbranchen – derfor er ESG vigtigt for ejendomsudviklere og investorer

Det ikke-finansielle årsregnskab

ESG-rapportering kan ses som en slags ikke-finansielt årsregnskab. I stedet for det økonomiske resultat, fokuserer ESG-regnskabet på, hvordan virksomheden understøtter en ”bæredygtig bundlinje” målt på miljø, det sociale og det ledelsesmæssige. Både de lovmæssige ESG-krav og den stigende politiske og offentlige bevågenhed omkring ESG-fokusområderne medfører helt naturligt en stigende efterspørgsel på projekter og bygninger, hvor ESG er prioriteret.

Men hvad dækker ESG egentlig over i forhold til ejendomsbranchen, og hvordan kan man som udvikler eller investor i praksis etablere en ESG-målsætning og arbejde med ESG i de forskellige projektfaser?

Hvad betyder ESG-rapportering i forhold til bygge- og ejendomsbranchen?

ESG er et begreb, der angribes forskelligt afhængigt af sektor og det konkrete projekt. Når vi taler ESG i forhold til den enkelte ejendom eller ejendomsprojekt, er det især de miljømæssige og sociale aspekter, der er i fokus, og som vi kan have en positiv indflydelse på som arkitekter og bygherrerådgivere. Når det er sagt, er ESG-rapportering betinget af et fornuftigt datagrundlag og her er governance-dimensionen afgørende. Selskabet bag ejendommen skal sikre en struktur, der gør de relevante data tilgængelige, så der kan evalueres nu og her og måles på udviklingen.

E for environment

Typisk forbinder man E’et med bygningens klimaaftryk. Her indgår byggematerialerne, selve byggeprocessen og den efterfølgende drift, men også klimasikring, der bliver mere og mere relevant i takt med at klimaforandringernes konsekvenser gør sig gældende. Et komplekst regnestykke, der ideelt skal gøres op over hele bygningens livscyklus, og som kræver, at vi som arkitekter tænker langsigtet og skaber robust arkitektur, der kan tilpasses de nye udfordringer, krav og tekniske muligheder, som med sikkerhed kommer, men som vi ikke kender i dag.

S for social

S’et, den sociale del af ESG, omhandler blandt andet trivsel og sundhed. Hvis der er tale om en beboelsesejendom, omfatter det naturligvis beboerne og nærmiljøet, som bygningen påvirker. Forholdene for de ansatte på byggepladsen i selve byggefasen og endda forholdene dér, hvor materialerne til byggeriet produceres, kan også tages i betragtning, hvis man har mulighed for det. Mærkningsordninger som FSC, Svanemærket eller EU's Ecolabel kan være en hjælp.

Det er en ofte overset pointe, at et socialt vellykket projekt som sidegevinst vil resultere i et reduceret CO2-aftryk, fordi det har en positiv indvirkning på parametre som udskiftning i lejere eller ejere, behovet for renovering og ultimativt bygningens levetid.

G for governance

Skal man tale om G for governance, så er fokus eksempelvis på diversitet, inklusion og kultur i forhold til ejer- og boligadministrationskredsen. Samtidig er den ledelsesmæssige dimension også afgørende for, at der i det hele taget etableres en ambitiøs bæredygtighedsstrategi, og at en velfunderet ESG-afrapportering muliggøres.

Så fik vi en definition af E-S-G på plads, men hvordan sikrer og dokumenterer man, at ens egne assets understøtter virksomhedens ESG-målsætning? Det ser vi nærmere på i næste afsnit.

Hvordan måler man ESG?

ESG kan virke som et bredt og uhåndgribeligt begreb, hvor det på samme måde som ved CSR (Corporate Social Responsibility) er op til den enkelte virksomhed at definere strategi og målsætninger, samt hvordan der måles på udviklingen. Det gør det svært for investorer og andre interessenter at vurdere og sammenligne ejendommen eller projektet.

Derfor er det vigtigt, at du lægger din ESG-metodik synligt frem, så dine interessenter ved, hvad du måler på og hvordan. I det følgende præsenterer vi nogle forslag til rammer og redskaber til at vurdere ESG, som kan bruges enten enkeltstående eller i kombination, og som også kan hjælpe jer til at strukturere jeres ESG-rapport. Hvilken løsning, der er den rigtige for jer, kommer an på jeres organisation, jeres marked(er) og jeres investorer.

"European Sustainability Reporting Standards" på vej

Som en del af Corporate Sustainability Reporting-direktivet har EU vedtaget at skærpe ESG-rapporteringskravene, og hvem de gælder for, fra 2024. Det betyder, at EFRAG for EU er ved at udarbejde konkrete ”European Sustainability Reporting Standards”, der kan fungere som rettesnor. I kan se første udkast af ESRS og den offentlige høringsproces her.
Indtil de er klar, må I selv udvikle jeres standard. Nedenfor er nogle ideer til, hvilke værktøjer og koncepter, I kan tage afsæt i.

ESG benchmarking-værktøjer

Der findes forskellige ESG-benchmarking-værktøjer på markedet, som gør det nemt for jer at dokumentere og evaluere på jeres projekter. Ved at bruge et anerkendt værktøj, får I en klar køreplan til at opnå ESG-compliance og en uvildig evaluering med en score, der er let at formidle og forstå.

Mange af vores kunder benytter sig af LEED eller GRESB, men der findes flere andre gode alternativer, der er målrettet ejendomsbranchen; eksempelvis Energy Star og Ecore. Undersøg eventuelt hvad der er mest brugt og anerkendt blandt dine interessenter eller hvilket tool, der bedst understøtter evalueringen af jeres organisations ESG-målsætning.

Start med en ESG-målsætning

Hvis I endnu ikke har en ESG-målsætning, så kan EU's taksonomi eller FN’s verdensmål give jer et overblik over mulige fokusområder. Udvælg mål og delmål, som er realistiske for jer at understøtte, og læg en plan for hvordan. Mål og plan kan sagtens blive udviklet løbende, i takt med at mulighederne ændrer sig, og I bliver klogere på baggrund af jeres erfaringer.

Her får du en kort intro til henholdsvis EU-taksonomien og FN’s bæredygtighedsmål inklusive links til mere uddybende ressourcer, som er målrettet bygge- og ejendomsbranchen.

EU-taksonomi – følg bæredygtighedskriterierne

EU's taksonomi er et grønt klassificeringssystem, der kort forklaret oversætter EU's miljø- og klimaambitioner til konkrete, fælles bæredygtighedskriterier. Ved hjælp af EU- taksonomien får man som virksomhed eller investor hjælp til at vælge de typer af økonomisk aktivitet, der både bidrager til mindst ét af EU's klima- og miljømål og samtidig ikke har negativ indflydelse på andre af målene.

Taksonomien skal på den måde fremme den grønne udvikling og modvirke green-washing. Der er lavet kriterier specifikt til byggebranchen, og du kan gratis hente Dansk Standards introduktion til EU-taksonomien udlagt for byggeindustrien her.

Net Zero – brug World Economic Forum’s 10 principper for grønt byggeri

Et stigende antal virksomheder forpligter sig til CO2-neutralitet inden for en given årrække.
Net Zero kan være din rettesnor i forhold til den væsentlige environment-del af ESG-rapporteringen og gøre det synligt for dig, hvilke af dine aktiviteter, der hæmmer dine grønne ambitioner, eller hvordan du kan kompensere for uundgåelig CO2-udledning via andre tiltag. 

World Economic Forum har udgivet denne guide med 10 principper og en tilhørende handlingsplan, der kan hjælpe aktører i ejendomsbranchen til at nå net zero-målene i deres ejendomsportefølje.

Sustainable Development Goals – de 17 verdensmål udlagt for byggebranchen

Verdensmålene er 17 konkrete mål opdelt i 169 delmål, som FN’s medlemslande har forpligtet sig til at nå frem mod 2050 for at understøtte en bæredygtig udvikling i verden. Målene spænder fra det helt basale, som at afskaffe sult og fattigdom, til mål om bæredygtig energi, sundhed og trivsel, bæredygtige byer, anstændige jobs og økonomisk vækst. Du kan se alle mål, delmål og indikatorer her.

Arkitektforeningen og Bygherreforeningen har udviklet et dialogværktøj, der guider brugeren igennem alle 17 verdensmål med mulighed for at opstille strategimål, delmål og kriterier dér, hvor det giver mening. Brug verdensmålsbarometeret.

ESG Software

ESG-software hjælper virksomheder med at automatisere dataindsamling, håndtere rapporteringsrammerne for ESG-initiativer og afrapportere.

Der findes et væld af forskellige muligheder på markedet. Hvilket der er det rigtige for jer, afhænger af jeres organisation og tiltag, der skal holdes styr på.

Measurabl og BuildingMinds er to konkrete software-løsninger til indsamling af ESG-data, som er meget udbredte inden for ejendomsbranchen. Løsningerne kan sættes op, så det er nemt at afrapportere til fx GRESB eller CDP alt efter jeres interessenters ønsker og behov.

LCA – lav en livscyklusanalyse af dit byggeri

LCA står for Life Cycle Assessment eller på dansk livscyklusvurdering. LCA er en metode til at vurdere, hvilke potentielle miljøpåvirkninger og ressourceforbrug der er knyttet til et byggeri. Livscyklustankegangen flytter fokus fra forholdene omkring det færdige byggeri til at indebære hele bygningens livscyklus. Ved at lave LCA’er på samtlige bygninger i jeres portefølje, bliver det let at sammenligne deres bæredygtighedsprofil og identificere, hvor projektet kan optimeres mod en mere bæredygtig profil, fx ved udskiftning af bestemte materialer eller produktionsmetoder. LCA passer altså perfekt ind i en ESG-analyse og -rapport, og I kan lige så godt komme i gang: Fra 2023 er der nemlig krav om LCA-beregninger krav om LCA-beregninger for alt nybyggeri. For byggeri over 1000 m2 er der et krav om en CO2-grænseværdi svarende til 12 kg CO2- ækv/m2 /år. Du kan læse mere i den nationale strategi for bæredygtigt byggeri eller se denne introduktionsvideo.

Der findes forskellige platforme, som I kan bruge til LCA-beregning. Bolig- og planstyrelsen har sammen med Build på Aalborg Universitet udviklet en platform til LCA-beregninger, som I kan bruge: LCA Byg og One Click LCA er et alternativ, der også har et modul, som tager specifikt højde for LCA-kravene i det danske Bygningsreglement.

ESG i de forskellige faser af en ejendomsinvestering

Én ting er at have en ESG-målsætning og et format for ESG-rapportering, en anden er at omsætte det til konkrete tiltag i det daglige arbejde i ejendom- eller byggebranchen. I dette afsnit ser vi nærmere på, hvordan du konkret kan arbejde hen imod en stærkere ESG-profil i forbindelse med ejendomsinvesteringer.

Screening af eksisterende ejendomme

Brug din ESG-målsætning som en tjekliste i din screening af ejendomme eller projekter. Måske kan du allerede på dette stadie udelukke en potentiel investering og dermed spare din virksomhed for en masse tid.

Vi hjælper gerne med en effektiv teknisk due diligence, der også tager højde for jeres ESG-mål.

ESG due diligence

Hvis ejendommen kvalificerer sig til en egentlig due diligence, er det her du kan gå i dybden med bygningsmassen og se på energiforbrug, lejerforhold og risikoen for klimarelaterede udfordringer.

Hvis du som virksomhed har ESG-mål, kan det give mening at beregne, hvordan den nye investering i givet fald vil påvirke din samlede score, og du kan sammen med din due diligence-konsulent definere de målepunkter, som er væsentlige for, at I kan indfri jeres målsætning.

Hos KHR har vi stor erfaring med due diligence-undersøgelser, og ESG-analyser bliver oftere en del af vores ydelse. En del af vore kunder har selv udviklet krav til indhold af deres ESG-due diligence, men KHR kan hjælpe jer med en ramme. På samme måde fastlægger vi i fællesskab en afrapporteringsform, så I bedst muligt kan bruge vores konklusioner i jeres videre arbejde.

Uanset format, vil I typisk få en kommentar og/eller en risikoklassificering for hvert fokuspunkt. Vi kan vurdere prisen på at udbedre mangler og lave forbedringer samt de anslåede besparelser, som det vil føre med sig, inden for en given tidshorisont.

ESG i nybyg-projekter

I kan ikke undgå at sætte et markant CO2-aftryk, når I bygger nyt, men projektets ESG-profil kan blive stærkt optimeret, hvis I indtænker de forskellige parametre allerede fra start. Vi vil derfor klart anbefale, at I allierer jer med en arkitektrådgiver, der kan hjælpe jer med at vælge de bedste løsninger i forhold til at skabe et miljømæssigt og socialt bæredygtigt projekt. Netop fordi fast ejendom er så langsigtet en investering, kan det virkelig betale sig at skabe et godt afsæt for bæredygtighed både på kort og lang sigt, så ejendommen – uanset ejer – vil bidrage positivt til ESG.

Driver for en bæredygtig ejendomsbranche

ESG og de stigende krav til ESG-rapportering kan opfattes som en ekstra byrde, der lægges på ejendomsbranchen, men det er vigtigt at have for øje, at ESG er en væsentlig drivkraft for en mere bæredygtig udvikling, både miljømæssigt og socialt. Ejendomme står for 40 procent af energiforbruget i Danmark og de fysiske rammer har en afgørende betydning for menneskers trivsel; så relevansen af et større bæredygtighedsfokus via eksempelvis ESG er indiskutabel.

Lad os hjælpe jer med ESG

Hos KHR Architecture følger vi udviklingen inden for ESG-krav, - værktøjer og -standarder inden for ejendomsbranchen, så vi kan rådgive jer om jeres konkrete opkøb eller byggeprojekter.

Som arkitekter har vores fokus altid været at skabe arkitektur, der både funktionelt, byggeteknisk og i materialer sikrer en lang levetid og bæredygtig profil.

Tag fat i os, hvis vi skal hjælpe jer med at ESG-screene, gennemføre ESG-due diligence på en eksisterende ejendom eller hjælpe jer med at skabe fremtidssikret, bæredygtigt nybyggeri.