Den delegerede bygherremodel har fået juridisk rygdækning takket være en ændring i almenboligloven. Men hvilke muligheder giver modellen i praksis, og hvad skal almene boligselskaber og private udviklere være opmærksomme på, hvis de vil samarbejde om blandet byggeri? Vi har spurgt vores designdirektør Torben Juul, der arbejder hands-on med projekter i en delegeret bygherremodel.
Q&A om den delegerede bygherremodel
Hvad er en delegeret bygherremodel? Vil du kort forklare begrebet?
Den delegerede bygherremodel kaldes også nogle gang for fuldmagtsmodellen, fordi bygherrerollen uddelegeres fra en almen boligorganisation til en privat aktør. Den private boligudvikler står så for selve byggeriet og overdrager derefter projektet til den almene boligorganisation.
Hvorfor er det nødvendigt at benytte sig af en delegeret bygherremodel?
Danmark har en lang og stolt tradition for at udvikle almennyttigt boligbyggeri af høj kvalitet. I de senere år er kompleksiteten i at udføre byggeri steget, og det kan være svært for de almene boligorganisationers at løfte opgaven inden for egen organisation, samtidig at der er kommet et øget fokus på at skabe diversitet i vores byområder og bebyggelser.
Derfor giver det rigtig god mening, at de almene boligselskaber samarbejder med private udviklere, der i forvejen afsøger markedet for byggegrunde.
Hvad går paragraf 116 i almenboligloven ud på?
Indtil den 1. januar 2020 var det ikke formelt muligt for en privat aktør at være bygherre på et alment byggeri, fordi den almene boligorganisation som hovedregel selv skal være bygherre. Paragraf 116 gør det i dag muligt at fravige fra denne hovedregel.
Betyder det, at der ikke blev leveret offentligt-private projekter i en delegeret bygherremodel før 2020?
Jo, der blev opført en del byggerier med en delegeret bygherremodel, men uden lovhjemmel. Formålet med § 116 er at sikre et bedre lovgrundlag i loven om almene boliger, og dermed mere af det efterspurgte, almene byggeri.
Hvornår må en almen boligforening gøre brug af en delegeret bygherremodel?
Der er to betingelser, som skal være opfyldt for at man kan gøre brug af en delegeret bygherremodel. For det første skal samarbejdet med den private aktør være nødvendigt for at realisere boligprojektet, og for det andet må det ikke medføre unødige risici.
Det er op til kommunalbestyrelsen i området at vurdere, om de betingelser er opfyldt, og i vurderingen af nødvendigheden af samarbejdet vægtes det højt, at projektet bidrager til blandet boligbyggeri.
I forhold til risici, så er det vigtigt at kontrakten sikrer, at almenboligloven bliver overholdt, selvom opgaven er overdraget til en privat aktør.
Hvordan sikrer man et godt samarbejde i en delegeret bygherremodel?
Det siger sig selv, at man som privat udvikler og almen boligorganisation kommer med forskellige udgangspunkter, og derfor er det virkelig vigtigt, at man bruger tid på at forventningsafstemme, inden man sætter projektet i gang.
Byggeskadefonden har i samarbejde med BL – Danmarks Almene Boliger - udarbejdet paradigmer til et overordnet aftalegrundlag, når almene boligorganisationer og private aktører samarbejder om at opføre blandet boligbyggeri. Grundlaget omfatter blandt andet en betinget samarbejdsaftale, en betinget købsaftale og en betinget totalentrepriseaftale. Er man ny inden for dette felt, så vil jeg klart anbefale at læse og benytte sig af Byggeskadefondens vejledning og paradigmer her eller at alliere sig med en professionel rådgiver.
Hvis man gør sit forarbejde ordentligt, så er det min erfaring, at projekterne løst i en delegeret bygherremodel kører mindst lige så godt som andre projekter, og de forskellige perspektiver giver god værdi til det samlede projekt.
Er arkitektens rolle anderledes i en delegeret bygherremodel end ved andre projekter?
Både ja og nej. Som arkitekter tager vi altid afsæt i det konkrete projekt, og hvert projekt er sit eget. Når det er sagt, er der nogle gennemgående elementer ved de offentligt-private boligprojekter, som vi har særligt fokus på. Netop fordi projekter i en delegeret bygherremodel har et stort potentiale for at bidrage til den blandede by og socialt bæredygtige boligområder, har vi som arkitekter en væsentlig rolle i at omsætte det potentiale i praksis via arkitektur, der tilgodeser forskellige og skiftende behov, og skaber rammen for sunde fællesskaber.
Der er forskningsmæssigt belæg for, at det helt nære miljø har en stor betydning for menneskers trivsel. Den sociale bæredygtighed, som det baner vejen for, er samtidig med til at understøtte de konkrete projekters økonomiske og miljømæssige bæredygtighed. Vellykket, socialt bæredygtig arkitektur resulterer nemlig i mindre lejer/ejerudskiftning, mindre behov for renovering og ultimativt en længere bygningslevetid.
Vi du dele et konkret eksempel på et projekt, der opføres med en delegeret bygherremodel?
Hos KHR er vi i gang med et boligprojekt i Kregme, hvor der opføres almene og private boliger i en 50-50 fordeling. I vores vinderforslag fordrer planen for området både mindre fællesskaber omkring fælles gårdrum og et større fællesskab for hele komplekset. De almene og private boliger er blandet også inden for de små fællesskaber for at skabe den bedst mulige sociale sammenhængskraft i bebyggelsen. Det gælder også integration af lejligheder til socialt sårbare, hvor kommunen har 100 procent anvisningsret. Det er vores klare oplevelse, at samarbejdet mellem de to bygherrer, Bo-Vita og Svanen Development, beriger projektet og skaber synergier på tværs. Det er givetvis en fordel at de to bygherrer har arbejdet sammen på flere sager, og vi som arkitekter har virkelig kunnet fokusere på bebyggelsens helhedsløsninger.
Få mere at vide om KHRs tilgang til boligarkitektur.
Hvad står der i almenboliglovens § 116?
Tilsagn efter § 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, kan tillige gives til etablering af almene boliger i et samarbejde mellem tilsagnsmodtageren og en privat part, der opfører de pågældende boliger, såfremt
1) samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne og
2) tilsagnsmodtageren ikke løber unødige risici.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde give tilsagn efter § 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, selv om tilsagnsmodtageren ikke har skøde på ejendommen under boligernes opførelse. Betingelserne, der er nævnt i stk. 1, nr. 1 og 2, skal tillige være opfyldt.
Stk. 3. Kommunalbestyrelsen skal betinge tilsagn efter stk. 1 og 2 af, at den private part udfører de aftalte arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler tilsagnsmodtageren.”
