Das Modell des beauftragten Bauträgers ebnet den Weg für den gefragten Bau von Mischnutzungen
10. Januar 2023
Das Modell des beauftragten Bauträgers wurde durch eine Änderung des allgemeinen Wohnungsbaugesetzes rechtlich abgesichert. Doch was bietet das Modell in der Praxis, und was müssen soziale Wohnungsbaugesellschaften und private Bauherren beachten, wenn sie beim gemischten Bauen zusammenarbeiten wollen? Wir haben unseren Design-Direktor Torben Juul gefragt, der im Rahmen eines delegierten Entwicklermodells direkt an den Projekten arbeitet.
Fragen und Antworten zum Modell des beauftragten Auftragnehmers
Was ist ein Modell für delegierte Entwickler? Können Sie das Konzept kurz erläutern?
Das Modell des beauftragten Bauträgers wird manchmal auch als Stellvertretermodell bezeichnet, da die Rolle des Bauträgers von einer sozialen Wohnungsbaugesellschaft an einen privaten Betreiber delegiert wird. Der private Bauträger ist dann für den eigentlichen Bau verantwortlich und übergibt das Projekt dann an die soziale Wohnungsbaugesellschaft.
Warum ist das Modell eines beauftragten Auftragnehmers notwendig?
Dänemark hat eine lange und stolze Tradition in der Entwicklung hochwertiger gemeinnütziger Wohnungen. In den letzten Jahren hat die Komplexität des Bauens zugenommen, und es kann für soziale Wohnungsbaugesellschaften schwierig sein, die Aufgabe innerhalb ihrer eigenen Organisation zu bewältigen, während gleichzeitig die Schaffung von Vielfalt in unseren städtischen Gebieten und Siedlungen immer mehr in den Mittelpunkt rückt.
Daher ist es für soziale Wohnungsbaugesellschaften durchaus sinnvoll, mit privaten Bauträgern zusammenzuarbeiten, die bereits den Markt für Baugrundstücke sondieren.
Was besagt Abschnitt 116 des Allgemeinen Wohnungsbaugesetzes?
Bis zum 1. Januar 2020 war es formell nicht möglich, dass ein privater Akteur als Bauträger eines Sozialwohnungsprojekts auftritt, da in der Regel die soziale Wohnungsbaugesellschaft selbst der Bauträger sein muss. Abschnitt 116 ermöglicht es nun, von dieser allgemeinen Regel abzuweichen.
Bedeutet dies, dass vor 2020 keine öffentlich-privaten Projekte im Rahmen eines beauftragten Entwicklungsmodells durchgeführt wurden?
Ja, einige Gebäude wurden nach dem Modell des beauftragten Bauträgers gebaut, allerdings ohne Rechtsgrundlage. Ziel des § 116 ist es, eine bessere Rechtsgrundlage im allgemeinen Wohnungsrecht und damit mehr nachgefragten allgemeinen Wohnungsbau zu gewährleisten.
Wann kann eine soziale Wohnungsbaugesellschaft ein Modell des beauftragten Bauträgers anwenden?
Es gibt zwei Bedingungen, die erfüllt sein müssen, um das Modell des beauftragten Auftragnehmers in Anspruch nehmen zu können. Erstens muss die Zusammenarbeit mit dem privaten Betreiber für die Verwirklichung des Wohnungsbauprojekts notwendig sein und zweitens darf sie keine unnötigen Risiken mit sich bringen.
Es ist Sache der lokalen Behörden vor Ort, zu beurteilen, ob diese Bedingungen erfüllt sind, und bei der Beurteilung der Notwendigkeit einer Zusammenarbeit den Beitrag des Projekts zu gemischten Gehäuse.
In Bezug auf die Risiken ist es wichtig, dass der Vertrag sicherstellt, dass das allgemeine Wohnungsbaugesetz eingehalten wird, auch wenn ein privater Betreiber mit der Aufgabe betraut wird.
Wie lässt sich eine gute Zusammenarbeit in einem Modell für delegierte Entwickler sicherstellen?
Es versteht sich von selbst, dass private Bauträger und soziale Wohnungsbaugesellschaften von unterschiedlichen Ausgangspositionen ausgehen, weshalb es sehr wichtig ist, sich die Zeit zu nehmen, die Erwartungen vor Beginn des Projekts abzustimmen.
Der Building Damage Fund hat in Zusammenarbeit mit BL - Danmarks Almene Boliger - Paradigmen für eine allgemeine Vertragsgrundlage entwickelt, wenn soziale Wohnungsbaugesellschaften und private Akteure beim Bau von gemischten Wohnungen zusammenarbeiten. Dazu gehören eine bedingte Kooperationsvereinbarung, eine bedingte Kaufvereinbarung und eine bedingte Gesamtvertragsvereinbarung. Wenn Sie neu auf diesem Gebiet sind, würde ich Ihnen dringend empfehlen, Folgendes zu lesen und zu nutzen Die Leitlinien und Paradigmen des Bauschadensfonds hier oder sich mit einem professionellen Berater zu verbünden.
Meiner Erfahrung nach verlaufen Projekte, die nach dem Modell des beauftragten Auftragnehmers gelöst werden, mindestens genauso gut wie andere Projekte, wenn man seine Hausaufgaben richtig macht, und die verschiedenen Perspektiven bringen einen guten Mehrwert für das Gesamtprojekt.
Unterscheidet sich die Rolle des Architekten in einem Modell für beauftragte Entwickler von der in anderen Projekten?
Sowohl ja als auch nein. Als Architekten gehen wir immer von einem konkreten Projekt aus, und jedes Projekt ist sein eigenes. Es gibt jedoch einige gemeinsame Elemente von öffentlich-privaten Wohnungsbauprojekten, auf die wir uns besonders konzentrieren. Gerade weil Projekte in einem beauftragten Bauträgermodell ein großes Potenzial haben, zur gemischten Stadt und zu sozial nachhaltigem Wohnen beizutragen, haben wir als Architekten eine wesentliche Rolle bei der Umsetzung dieses Potenzials in die Praxis durch eine Architektur, die vielfältigen und sich verändernden Bedürfnissen Rechnung trägt und den Rahmen für gesunde Gemeinschaften schafft.
Die Forschung zeigt, dass die unmittelbare Umgebung einen großen Einfluss auf das Wohlbefinden der Menschen hat. Die dadurch geschaffene soziale Nachhaltigkeit trägt auch dazu bei, die wirtschaftliche und ökologische Nachhaltigkeit bestimmter Projekte zu unterstützen. In der Tat führt eine erfolgreiche sozial nachhaltige Architektur zu einer geringeren Fluktuation der Mieter/Eigentümer, einem geringeren Renovierungsbedarf und letztlich zu einer längeren Lebensdauer des Gebäudes.
Können Sie ein konkretes Beispiel für ein Projekt nennen, das mit dem Modell eines beauftragten Auftragnehmers durchgeführt wurde?
Bei KHR arbeiten wir an einem Wohnprojekt in Kregme, wo öffentlicher und privater Wohnraum im Verhältnis 50:50 gebaut wird. In unserem siegreichen Vorschlag sieht der Plan für das Gebiet sowohl kleinere Gemeinschaften um gemeinsame Höfe als auch eine größere Gemeinschaft für den gesamten Komplex vor. Die allgemeinen und privaten Wohnungen sind auch innerhalb der kleinen Gemeinschaften gemischt, um den bestmöglichen sozialen Zusammenhalt in der Siedlung zu schaffen. Dies gilt auch für die Integration von Wohnungen für sozial schwache Menschen, bei denen die Kommune ein 100-prozentiges Belegungsrecht hat. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass die Zusammenarbeit zwischen den beiden Entwicklern, Bo-Vita und Svanen Development, das Projekt bereichert und Synergieeffekte in allen Bereichen schafft. Es ist sicherlich von Vorteil, dass die beiden Bauherren in mehreren Fällen zusammengearbeitet haben, und wir als Architekten konnten uns wirklich auf die Gesamtlösungen des Gebäudes konzentrieren.
Erfahren Sie mehr über den Ansatz von KHR bei Wohnarchitektur.
Was besagt Abschnitt 116 des Allgemeinen Wohnungsbaugesetzes?
Verpflichtungen nach § 115 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5 Nr. 1 und Abs. 6 Nr. 1 können auch für den Bau von Sozialwohnungen in Zusammenarbeit zwischen dem Empfänger der Verpflichtung und einem privaten Bauherrn gewährt werden, sofern
1) die Zusammenarbeit ist notwendig, um die Unterbringung zu etablieren und
2) der Verpflichtungsempfänger keine unnötigen Risiken eingeht.
Absatz 2. Der Gemeinderat kann in besonderen Fällen eine Verpflichtungserklärung nach § 115 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5 Nr. 1 und Abs. 6 Nr. 1 abgeben, auch wenn der Empfänger der Verpflichtungserklärung während der Errichtung der Wohnungen nicht im Besitz einer Eigentumsurkunde ist. Die in Absatz 1 Nummern 1 und 2 genannten Bedingungen müssen ebenfalls erfüllt sein.
Absatz 3. (3) Der Gemeinderat macht Zusagen nach den Absätzen 1 und 2 davon abhängig, dass der Private die vereinbarten Arbeiten entsprechend den vergaberechtlichen Verpflichtungen des Empfängers der Zusage ausführt."
